商业项目的科学开发流程与准确定位

主讲老师：陈倍麟老师

　　一、现代商业项目为什么会失败

　　案例：成都著名商业“熊猫城”

　　1、定位错误，高端定位与区位现状不符

　　2、物业组合不合理—产品单调

　　3、建筑设计的缺憾—门面被阻

　　4、业态功能的缺失

　　案例：上海豫园商城

　　1、没有地下停车库，丧失中高端消费者

　　2、“不见天”的地下商场，经营价值被贬低

　　3、跃层的“痛”，楼梯降低了商业价值

　　二、商业地产科学的开发流程

　　1、国外商业地产项目的开发流程

　　2、国内商业地产项目的开发流程

　　3、造成国内外开发流程不同的原因

　　商业地产项目开发流程做错导致建筑上六大问题

　　(一)先搞建设后做定位

　　(二)用住宅思路做商业

　　(三)主次入口与交通错位

　　(四 ) 物业功能与定位功能脱节

　　(五)商圈能级判断错误

　　(六)缺乏专业商业设计概念

　　4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议

　　产权开发模式留下的遗憾案例一：青岛宝龙广场

　　产权开发模式留下的遗憾案例二：厦门明发广场

　　三、正确认识商业地产的开发模式

　　(一)开发模式

　　1、 商业地产项目的两种主要开发模式

　　2、 商业地产项目的两种开发模式的价值链解析

　　3、 商业地产项目的开发资金链关系

　　(二)商业地产开发的关键要素

　　1、开发模式

　　2、产品类型

　　3、商业资源

　　(三)主流开发产品

　　1、城市综合体是什么?

　　2、城市综合体的作用

　　3、城市综合体的产品地位作用

　　4、城市综合体各产品之间的相互关系

　　5、城市综合体构成中的零售商业主流产品

　　6、城市综合体的发展趋势

　　案例一：综合体商业案例——万达广场

　　案例二：综合体商业案例——大悦城

　　案例三：南京中国女人街

　　案例四：虹桥国际农产品交易中心

　　四、正确认识商业发展的规律

　　1、正确认识商业发展阶段布局规律

　　(1)商业项目区位价值

　　2、正确认识商圈性质

　　3、影响商业地产项目的六大因素

　　第一：地理位置

　　第二：交通条件

　　第三：区域经济

　　第四：商业市场容量

　　第五：市场定位、经营业态业种组合

　　第六：建筑形态

　　4、国外商业地产项目开发的成功案例

　　案例一：综合体商业案例——日本六本木

　　案例二：综合体商业案例——日本东京中城

　　五、商业定位内容与定位依据

　　(一)商业地产项目定位内容

　　1、商业地产项目的定性定量分析

　　2、产品定位

　　3、建筑设计定位

　　4、经营主题定位

　　5、消费客群定位

　　6、经营档次定位

　　7、功能分区定位

　　8、业态业种配比定位

　　(二)商业地产项目的价值判断内容

　　1、区位价值

　　2、交通价值

　　3、商圈价值

　　4、资源价值

　　(三)商业地产项目的价值判断方法

　　1、商业项目区位价值

　　2、商业项目交通价值

　　3、商业项目商业价值

　　4、商业项目资源价值

　　(四)商业地产项目定位的依据

　　(1)城市等级

　　(2)城市经济发展水平

　　(3)城市商业格局与竞争态势

　　(4)城市商业消费水平

　　(5)城市人口规模

　　(6)项目交通条件

　　(五)商业地产项目定位方法

　　六、商业地产项目案例解析

　　1、社区商业案例(上海大拇指广场、上海西郊百联)

　　2、区域商业案例(上海大宁国际、上海城开商务区)

　　3、市级商业案例(上海港汇广场、来福士、五角场万达、上海大悦城)

　　4、旅游商业案例(成都宽窄巷子、苏州金鸡湖)