关于商业地产项目的开发营运—招商经营管理

主讲老师：陈倍麟老师

　　一、商业地产项目的招商与经营管理的营运概念

　　1、商业地产项目的营运概念(经营形式)

　　2、经营商家的关注点(影响招商的因素)

　　3、商业地产项目的二次装修(商家对物业的功能配置要求)

　　二、商业地产项目的招商与经营管理的营运内容

　　(一)商业经营管理公司的六大服务管理职能

　　1、返租/招商管理

　　2、租赁/入驻审核管理

　　3、市场营销管理

　　4、商业服务管理

　　5、行政事务管理

　　6、物业管理

　　(二)商业经营管理公司的营运管理内容

　　(三)招商管理的阶段与步骤

　　1、招商与经营管理的阶段

　　第一阶段：项目招商经营管理前的组织准备阶段

　　第二阶段：项目的招商实施或招商代理管理阶段

　　A. 招商实施与商户的洽谈内容与政策条件准备

　　B. 商业经营管理公司的招商工作流程表

　　l 对内准备工作部分

　　l 对外实施部分

　　C. 主力招商的洽谈与招商政策的调整

　　第三阶段：商家进入及开业营销阶段

　　A. 制定经营商家入驻流程

　　B. 制定经营商家进场操作规则

　　C. 制定招商租赁有关费用收取标准

　　2、招商与经营管理的步骤

　　第一步骤：招商工作的前期调研准备阶段

　　l项目区域市场研析(招商时机、竞争发展生存性研析)

　　l做主力店及次主力店招商的可行性研究

　　l与主力商家及次主力商家的初步接洽

　　第二步骤：招商方案的设计策划阶段

　　l确定项目的招商模式、原则、目标、周期

　　l制定项目招商的营销策略(招商控制方案)

　　l制定项目的招商资金预算与组织工作落实

　　第三步骤：招商实施筹备阶段

　　l招商处筹建(招商道具准备)

　　l制定项目的招商制度及工作流程

　　l主力商家接洽

　　l筹备招商说明会/招商活动

　　第四步骤：招商实施阶段

　　l招商实施前的确认事宜

　　l招商实施期(四期的各自策略执行)

　　三、商业经营管理公司的招商实施内容

　　1、招商实施的准备工作

　　l 招商优惠政策内容

　　2、招商实施的洽谈与签约

　　l 商业经营管理公司关于出租、委托招商洽谈流程表

　　3、招商实施的入驻装修(开店装修)

　　l 商业经营管理公司关于经营商家办理入驻手续的流程图

　　四、商业经营管理公司的经营管理内容

　　1、日常经营管理内容

　　(1)员工培训及指导

　　(2)商场营销活动管理

　　(3)商家更换招聘管理

　　(4)业主管理及服务

　　(5)物业管理

　　2、物业管理内容

　　(1)安全防损

　　(2)保洁与绿化维护

　　(3)设备维护

　　(4)装修管理

　　(5)户外广告管理

　　3、营销管理内容

　　(1) 营销战略策划内容

　　(2) 形象系统设计(VI设计)

　　(3) 《招商手册》设计

　　(4) 项目网站设计

　　案例解说：

　　(1)侨鸿芜湖项目

　　(2)上海豫城时尚

　　五、商业地产项目经营运作的十大要诀