房地产业土地增值税清算技巧与税务稽查中的风险管控

主讲老师：蔡昌老师

　　专题一 最新政策下房地产业土地增值税清算技巧

　　第一部分 最新房地产税收政策分析与运用

　　第二部分 土地增值税政策与清算技巧

　　一、土地增值税法规与最新政策解读

　　1、土地增值税的纳税人和清算对象 2、土地增值税的征税对象和范围

　　3、土地增值税的计税依 4、土地增值税的适用税率

　　5、土地增值税的计算原理与计算方法 6、土地增值税收入确认问题

　　(1)应税收入如何确认 (2)不征税收入如何确认(3)免税收入如何确定

　　7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

　　(1)准予土地增值税前扣除的确认原则 (2)取得土地使用权所支付金额确认

　　(3)房地产开发成本如何确认? (4)房地产开发费用如何确认?

　　(5)与转让房地产有关的税金如何确认?(6)房地产企业的加计扣除如何确认?

　　(7)转让旧房如何计算准予扣除项目的金额?

　　二、土地增值税减免税优惠政策解读及运用

　　1、纳税人建造普通标准住宅出售征免税

　　2、国家征用、收回房地产的征免税

　　3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税

　　4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税

　　5、个人互换居住用房地产的征免税

　　6、以房地产进行投资、联营的征免税

　　7、合作建房的征免税

　　8、企业兼并转让房地产的征免税

　　9、1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税

　　三、土地增值税清算应对技巧

　　1、清算单位 2、清算条件

　　3、非直接销售和自用房地产的收入确定 4、扣除项目清算

　　5、土地增值税清算应报送资料 6、清算项目的审核鉴证

　　7、土地增值税的核定征收 8、清算后再转让房地产的处理

　　9、土地增值税的预征规定

　　第三部分 土地增值税清算中的税收筹划

　　一、土地增值税清算的应对方略

　　二、土地增值税纳税筹划方法大揭秘

　　◆临界点法 ◆费用转移法 ◆收入分散法 ◆费用分摊法 ◆利息支出法

　　◆建房方式法 ◆优惠政策法 ◆代收费用法 ◆核算对象法 ◆股权转让法

　　专题二 房地产业税务稽查中的风险管控

　　一、房地产企业稽查风险与应对策略

　　1、房地产企业偷税主要类型 2、房地产业稽查要点 3、不同阶段税务稽查应对策略

　　二、营业税稽查重点与案例分析

　　1、房地产营业税检查的要点、重点和难点 2、营业税检查典型案例剖析

　　三、土地增值税稽查重点与案例分析

　　1、土地增值税检查的要点、重点和难点　　 2、土地增值税典型案例剖析

　　四、房地产企业所得税稽查重点与案例分析

　　1、房地产企业所得税偷税主要手段分析 2、房地产企业所得税检查方法

　　3、企业所得税典型案例剖析

　　五、如何做好房地产纳税自查?